임차권등기명령을 반드시 해야하는 이유 총 정리

임차권등기명령

 

우리가 살아가면서 반드시 겪을 수밖에 없으면서도 금액마저도 너무나 큰 전세보증금.

 

전세사기를 비롯한 여러 보증금 문제들로 많은 의뢰인분들께서 찾아오시는데, 사연 하나 하나가 너무 안타까운 경우가 많습니다.

 

이러한 보증금을 보다 안전하게 돌려받을 수 있는 여러 법적장치 가운데 '임차권등기명령'이 있습니다.

 

1. 임차권등기명령이 무엇인가요?

임대차계약이 종료되었음에도 불구하고 보증금을 반환하지 못한 상태에서 이사, 주민등록이전 등 대항력을 상실케 하는 행위를 하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 유지하도록 해 주는 담보적 기능을 하는 제도입니다. 근거 규정은 주택의 경우 주택임대차보호법 제3조의3, 상가의 경우 상가건물임대차보호법 제6조입니다.

 

2. 임차권등기명령으로 어떤 보호를 받을 수 있나요?

임대차계약을 맺고 이사를 하고 전입신고를 한다면 주택임대차보호법에 따라 대항력이 생겨 나중에 집이 경매에 넘어간다고 하더라도 내 보증금을 우선변제 그리고 나아가 최우선변제를 받을 수 있다는 얘기는 들어보셨죠?

 

이러한 대항력과 우선변제권을 유지하기 위해서는 임대차목적물(임차한 주택, 상가 등)에 거주가 계속되어야 합니다.

 

하지만 실생활에서 직장이 바뀐다던지, 언제 퇴거를 해야 할지 모르는 불안한 상황에 놓이기 싫어 이사를 가야할 때도, 또 각종 대출 및 여러 사유로 주소지를 이전해야하는 상황에 놓인다면 거주와 전입신고를 유지하기가 어렵습니다.

 

이럴 때 법원에 임차권등기명령을 받아 임차권등기가 된다면, 이사를 하고 타지역에 전입신고를 하더라도 문제가 된 보증금에 관련하여 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있는 것입니다.

 

3. 임차권등기명령의 요건은 어떻게 되나요?

임차권등기명령의 신청 요건도 간단합니다. 등기대상 목적물에 임대차계약이 있었고 이 계약이 끝난 사실과 보증금을 반환받지 않은 사실만을 증명하면 됩니다.

 

4. 임차권등기명령만 받는다면 저의 보증금은 보호되는 건가요?

임차권등기명령으로 등기되는 임차권등기는 대항력과 우선변제권을 담보하는 기능밖에 되지 않습니다. 등기가 되었다고 임대인이 임차인에게 보증금을 돌려주라는 법원의 명령이 아닌 것입니다. 대법원은 “채무자의 일반재산에 대한 강제집행을 보전하기 위한 처분의 성질을 가진다고 볼 수는 없다”고 하여 민법 168조 제2호에서 정하는 소멸시효 중단사유인 압류 또는 가압류, 가처분에 준하는 효력까지 부정하기까지 합니다. 따라서 10년이 지나면 소멸시효로 보증금을 돌려 못 받는 상황까지 닥칠지도 모릅니다.

 

5. 보증금을 안전하게 돌려받으려면?

위에서 살폈듯이 임차권등기는 대항력과 우선변제권을 보호하는데 지나지 않습니다. 실제로 돌려받으려면 임대인에게 보증금을 반환하라는 청구를 하여야 합니다. 그런데 이미 임대차계약이 끝났는데도 돈을 못 돌려주고 있는 것이라면 단순히 청구만으로는 상황을 타개하기가 어려울 것으로 보입니다.

 

전세사기가 아니어도 부동산시장 불황으로 보증금 반환이 어려운 경우도 많습니다. 그렇다면 임대인의 자산은 계속 감소할 위험도 큽니다. 또 보증금을 위해 대출을 받은 경우라면 상황은 더 심각해집니다.

 

따라서 빠른 시간 안에 보증금을 안전하게 반환받을 수 있는 방법을 고민해보셔야 합니다. 하지만 그 방법이 다양하고 너무 복잡해서 해결할 방법이 안 보이고, 설령 찾았다 하더라도 내 생각에는 될 것 같은데 법적으로 안 되는 경우도 많습니다.

 

그렇다면 편하신 방법을 선택하여 저희 변호사 사무실로 상담요청하신다면 저희가 의뢰인의 말씀을 경청하고 사안을 면밀히 검토하여 최선의 결과를 얻을 수 있도록 하겠습니다.

 

이제 임차권등기명령에 대해서 어느 정도 아시게 되셨나요? 다음에도 실생활에 유익하고 최근 이슈되는 사안을 가지고 찾아뵙겠습니다.

 

감사합니다.

 

 

- 참고판례 -

[대법원 1998. 1. 23. 선고 97다43468 판결]

[대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다226629 판결]