재계약, 계약갱신청구권, 묵시적 갱신 차이점은?

재계약, 계약갱신청구권, 묵시적 갱신 차이점

 

임대차보호법에서 명시하고 있는 기본적인 임대차 계약 기간은 2년인데요, 계약 만료일이 도래할 때 임차인은 이사 를 나갈지, 아니면 더 거주할지 결정하게 되는데요, 물론 임대인의 가족 또는 임대인 본인이 거주하겠다는 의사를 밝히면 임차인은 임대차 계약이 끝나고 집을 비워줘야만 합니다.

 

그러나, 위와 같은 상황은 생각보다 많지 않고, 대부분 임대차계약을 연장하기 마련인데요, 임대차계약을 연장할 때는 정확히 3가지의 유형이 있습니다.

 

묵시적 갱신, 재계약 그리고 계약갱신권 사용이 있는데, 오늘은 이 3가지 유형의 차이점에 대해 자세히 알아보도록 하겠습니다.

 

묵시적 갱신이란, 말 그대로 쌍방이 아무 말도 하지 않아 기존의 조건대로 자동으로 계약을연장하는 것을 의미합니다.

 

보증금이나 월세, 거주기간 등의 모든 조건을 동일하게 연장하는 것이며, 굳이 계약서를 다시 쓸 필요가 없습니다.

 

임대차 계약 기간 종료일 2달 전까지 임대인과 임차인이 별도의 협의를 하지 않아 묵시적 갱신이 된 경우, 임차인은 언제든지 임대인에게 일방적으로 계약종료를 통지할 수 있고, 통지 후 3개월이 지나면 계약은 종료됩니다.

 

하지만 반대로 임대인은 임차인에게 일방적인 계약종료를 통지할 수는 없습니다.

 

 

계약갱신청구권을 사용한 경우는 어떨까요?

 

계약기간 종료일 2달 전까지 임차인이 계약갱신권을 행사해서 재계약된 경우라면, 이때에도 묵시적 갱신이 된 상황과 똑같이 임차인은 일방적으로 임대인에게 계약종료를 통지할 수 있지만 반대로 임대인은 임차인에게 일방적으로 계약종료를 통지할 수 없습니다.

 

하지만, 계약갱신청구권을 사용하지 못하는 경우가 몇 가지 있는데요, 대표적인 경우는 임차인이 2개월 치의 월세를 내지 않았을 때, 그리고 임대인 본인이나 임대인의 직계존비속이 거주하겠다는 의사를 밝혔을 때입니다.

 

그렇다면, 만약 임차인이 계약갱신권을 행사하지 않고 임대인과 임차인이 재계약을 하게 될때는 어떻게 될까요?

 

임대인과 임차인이 재계약을 한 경우에는 임대인뿐만 아니라 임차인도 계약기간에 구속되어 일방적으로 임대인에게 계약종료를 통지할 수 없는 차이가 있습니다.

 

 

즉 묵시적 갱신, 재계약, 계약갱신청구권의 차이를 표로 정리해드리자면 아래와 같습니다.

 

 

	임대인	임차인
재계약	계약 해지 요구 불가능	계약 해지 요구 불가능
계약갱신청구권	계약 해지 요구 불가능	계약 해지 요구 가능
묵시적 갱신	계약 해지 요구 불가능	계약 해지 요구 가능

 

하지만, 앞서 말씀드린것처럼 임차인이 2개월 치의 월세를 내지 않았거나, 임대인 본인이나 직계존비속이 거주하는 경우에는 임차인의 계약갱신청구권 사용을 거절할 수 있습니다.

 

단순히 생각해보면, 임대인은 기본적으로 일방적인 계약해지를 요구할 수 없다고 볼 수 있는데요, 주택임대차보호법에 의해 임차인의 주거권을 보호하기 위해 어떻게 보면 임대인에게 다소 불리한 상황인 것 같기도 합니다.

 

사실 계약갱신청구권을 거절할 수 있는 사유는 몇 가지더 존재하는데요, 임차인이 고의로 임대차 목적물을 심하게 파손시켰거나, 비정상적인 방법으로 임대차 계약을 체결했거나, 임대인이 임차인에게 계약갱신청구권을 사용하지 않는 대가로 상당한 보상을 제공했거나, 임차인이 임대인의 동의 없이 임대차 목적물을 전대한 경우가 있습니다.

 

 

즉, 최초 계약이 진행되는 동안에는 임대인, 임차인 모두 일방적인 계약해지가 불가능하고, 계약이 갱신되었을 때는 대부분 임차인에게 해지에 대한 권리가 있다고 생각하시면 됩니다.

 

또한, 재계약은 사실상 말이 재계약이지 그냥 새로운 계약을 체결한 것과 동일하기 때문에, 재계약을 한 경우에는 임차인에게도 일방적인 계약해지가 어려운 것이라고 생각하시면 됩니다.

 

오늘 설명해 드린 묵시적 갱신, 재계약, 계약갱신청구권에 대한 차이점을 잘 알아두시고 추후 임대차계약 연장을 고민하실 때 잘 활용하시길 바랍니다.

 

혹시라도 임대차계약의 갱신 문제로 인해 어려움을 겪고 계시다면, 아래의 연락처로 연락주시면 친절하게 상담해드리도록 하게겠습니다.

 

감사합니다.