보증금반환 소송을 반드시 해야만 하는 3가지 상황!

부동산전문변호사 조효동변호사

 

임차인이 임대인에게 "이 계약이 종료되면 연장하지 않고 이사 나가겠습니다" 라고 통보를 하였음에도 불구하고, 임대인이 이런 저런 핑계를 대며 보증금을 반환해주지 않는 경우가 종종 발생하곤 합니다.

 

대부분의 임대인들은 새로운 세입자가 들어와 보증금을 돌려줄 수 있다고 말하지만, 이는 임차인이 신경쓸 부분이 전혀 아니며, 임대차계약의 조건은 계약이 종료되는 날, 임차인이 집을 인도해줌과 동시에 임대인은 보증금을 반환해야 하는 의무가 있기 때문에, 임대인은 반드시 계약 종료일에 보증금을 돌려주어야 합니다.

 

부동산전문로펌 법무법인 태유

 

임대인이 ‘며칠만 기다려주면 보증금을 반환해주겠다’, ‘일단 일부라도 반환해주고 나머지는 대출을 신청해서 빠르게 반환해주겠다’는 등, 비록 계약종료일에 보증금을 반환받지는 못했지만 곧 보증금을 반환받을 수 있을 것 같은데, 굳이 소송을 진행해야 할지 판단이 잘 서지 않는 경우가 많을 것입니다.

 

그래서 오늘은 부동산전문변호사로서 다양한 보증금반환사건의 유형을 참고하여, 보증금반환소송을 진행해야 하는 3가지 상황을 정리해보았습니다.

 

 

1. 임대인과 연락이 되지 않는 경우

첫번째는 ‘임대인과 연락이 되지 않은 경우’입니다.정리하자면, 임대차계약을 연장하지 않는 의사가 확실한 경우라면 임대인에게 빠르게 계약연장의사가 없다는 사실을 통지해두고, 만약 임대인이 이 통지를 수령하지 않는 경우라면, 내용증명 공시송달 등의 절차를 진행한 뒤 보증금반환소송을 진행해야 합니다.

 

임대인과 연락이 되지 않는 경우라고 하면 당연히 빠르게 소송을 진행해야 합니다. 그런데 사실 임대인과 연락이 되지 않는 경우라고 한다면 소송을 수월하게 제기하기 위해서 먼저 해두어야 할 일들이 있습니다.

 

일단 임차인은 임대차계약을 더 이상 연장하고 싶지 않다고 한다면, 지체없이 늦어도 계약종료일 2개월 전까지는 임대인에게 ‘내용증명’ 또는 ‘문자메시지, 카카오톡’ 등으로 계약을 연장하지 않겠다는 의사를 빠르게 전달해두어야 합니다.

 

그리고 만약 임대인이 위와 같은 의사표시에 대해서 ‘알겠다’는 등의 통지가 있다고 한다면 이후 보증금반환소송에 어려움은 발생하지 않습니다.

 

그런데 만약 임차인이 임대인에게 위와 같은 의사표시를 했는데도 임대인이 위 통지를 수령하지 않는 경우가 있습니다.

 

내용증명을 보냈는데 반송되거나, 카카오톡을 보냈는데 해당 문자메시지를 확인하지 않는 등, 만약 임차인이 임대인에게 보낸 의사표시가 계약기간 2개월 전까지 임대인에게 도달되지 않는 경우에는, 임대차계약이 묵시적 갱신되었다고 판단되어 임대차계약의 종료일에 보증금반환소송을 제기할 수 없게 될 수도 있습니다.

 

 

2. 임차인의 전입신고보다 우선하는 근저당권 등의 선순위 권리가 있는 경우

두번째는 ‘임차인의 전입신고보다 우선하는 근저당권 등 선순위 권리가 있는 경우’입니다.

 

등기부등본을 발급받아 '갑구' 항목을 살펴봐야 하는데요, 만약 '갑구'에 '압류'라는 항목으로 무언가 기재되어 있다면 접수 날짜를 잘 확인해봐야 합니다. 특히 국세청이나 세무서같은 세금과 관련된 압류의 경우에는 등기부등본에 기재되어있는 날짜가 아닌 실제 세금이 체납된 날짜를 기준으로 우선순위를 점하기 때문에, 기재되어있는 날짜에서 넉넉하게 1년 정도 앞당긴 날짜를 실제 압류날짜로 판단하고 계산해야 합니다.

 

또한, 등기부등본의 '을구' 항목을 더 면밀히 살펴보아야 합니다.

 

'을구'에는 근저당권, 전세권, 임차권등기 등의 항목이 모두 기재되어있는데요, 특히 임차권등기의 경우에는 '전입신고'날짜를 자세히 확인해야합니다.

 

나의 전입신고 날짜보다 더 이전의 날짜로 근저당권이나 전세권, 임차권등기 등이 존재한다면 해당 부동산을 강제로 경매처리 한다고 하더라도, 낙찰금을 배당받을 수 있는 순위가 밀려나기 때문에 보증금을 전부 회수하지 못 할 가능성이 높습니다.

 

그렇기 때문에, 만약 나의 전입신고보다 우선하는 선순위 권리가 존재한다면 주저하지 않고 보증금반환 소송을 제기해야 합니다.

 

3. 임대인이 계약종료 전에 보증금을 돌려주지 못하겠다고 통보한 경우

세번째는 ‘계약종료일이 남아있는데도 임대인이 계약종료일에 보증금을 반환해주지 못하겠다고 통보한 때’입니다.

 

아직 계약이 끝나지도 않았는데, 임대인이 먼저 보증금을 돌려줄 수 없는 상황이라는 식으로 통보한다면, 계약 종료 직후 반드시 보증금반환 소송을 제기해야 합니다.

 

임대인이 보증금을 돌려주지 않으려고 계획한 것이라면,도주를 준비하고 있을 가능성도 있으며, 애초에 임대차계약 당시 임대차계약 체결 권한이 없었음에도 불구하고 거짓으로 계약을 체결했을 가능성도 있으며, 추후 민사소송을 대비하여 모든 재산을 다른 명의로 돌려두는 등의 행위를 할 수 있으므로, 위와 같은 사실을 인지했다면 즉시 보증금반환 소송을 제기해야 합니다.

 

법무법인 태유 일산

마치며

앞서 말씀드린 상황들 외에도 그 구체적인 상황에 따라 보증금반환 소송을 즉시 진행해야 하는 케이스는 상이합니다. 따라서 자신의 상황에 비추어 위 상황에 해당하지 않는 경우라면 별도의 상담요청을 해주시면 언제든 친절하게 상담드리도록 하겠습니다.

 

또한, 전국 각지에서 상담요청을 주시는 분들이 사무실에 직접 내방하시지 못하는 상황들이 있어, 저희 사무실에 상담요청을 주시면 휴대폰이나 컴퓨터를 사용한 화상전화상담을 함께 도와드리고 있으니, 편하게 상담 요청주시면 감사하겠습니다.