임차인이 절대 까먹으면 안되는 것은 바로 이것입니다

 

임차인들이 임대차계약을 하고, 계약금과 잔금을 낸 뒤 임차한 집에 입주하면서 가장 먼저 해야하고 절대 까먹어서는 안되는 ‘이것’은 무엇일까요?

 

‘이것’을 하지 않으면 임대차계약 중 집 주인이 바뀌더라도 새로운 집주인에게 보증금을 반환해달라 요청할수도 없고, 최악의 경우에는 새로운 집주인이 집에서 나가라고 하면 보증금을 반환받지 못하더라도 집에서 나가야 할 수도 있습니다.

 

하지만 다행이도 대부분의 임차인들은 ‘이것’을 해두기 때문에 위와 같은 문제가 발생하는 경우는 많지 않습니다.

 

임대차계약에서 가장 중요하다고 해도 과언이 아닌 ‘이것’은 바로 ‘전입신고’입니다.

 

1. ‘전입신고’는 무엇인가요?

전입신고는 보통 보증금의 잔금을 치루고, 임대인으로부터 집을 인도받은 뒤에 하게 되는 것으로, 거주지를 이동한 날부터 14일 이내 새로운 거주지의 관할기관에 전입사실을 신고하는 법률행위를 말하는 것입니다. 간단히 말하면 ‘내가 이사해서 이 집에 살고 있습니다’라는 것을 주민센터에 신고하는 것입니다.

 

2. ‘전입신고’를 해야하는 이유는?

전입신고는 관할 지역에 내가 살고 있다는 점을 신고함으로서 그 지역의 주민이 되기 위하여 선택이 아니라 의무적으로 해야하는 것입니다. 그리고 임차한 집을 인도받아 사용하기 시작하면서 전입신고를 하는 경우 임차인은 ‘대항력’이라는 권리를 얻을 수 있습니다.

 

그리고 ‘대항력’이란 주택임대차보호법에 따라 임대차계약 중 집주인이 변경되는 경우라고 하더라도, 임차인은 새로운 집주인에게 기존의 임대차계약기간을 주장할 수 있고, 이후 임대차계약이 종료된 경우 새로운 집주인에게 보증금을 반환해달라고 요청할 수 있는 권리를 말하는 것입니다.

 

또한 전입신고를 하는 경우, 임차인은 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 있기 때문에

1) 주거용이 아닌 건물의 일부에 전입신고를 하며 살던 임차인들에게 우선변제권을 인정해 준 판례도 있고,

2) 주택 소유자는 아니지만 적법한 임대권한을 가진 임대인과 임대차계약을 체결한 경우에도 임차인을 보호해준 판례도 있어,

전체적으로 임차인의 지위를 두텁게 보호받을 수 있는 가능성이 높아지게 됩니다.

 

 

3. ‘전입신고’를 하지 않으면 발생하는 불이익은?

만약 집을 임차하여 살고 있으면서 전입신고를 하지 않게 된다면 ‘대항력’을 얻을 수 없습니다.

 

그래서 만약 전입신고의 효력이 없는 상태에서 기존 집주인이 제3자에게 집을 매매하여 주인이 바뀌는 경우, 임차인은 새로운 집주인에게 1) “내가 기존의 집주인과 임대차계약을 맺었으니, 임대차계약기간이 종료될때까지 이 집에서 살겠습니다.” 라는 주장을 하지 못하고 또 2) “내가 기존의 집주인에게 보증금으로 3억 원을 주었으니까 새로운 집주인이 나에게 보증금 3억 원을 돌려주세요.” 라는 주장 또한 하지 못하게 되는 것입니다.

 

즉, 전입신고를 하지 않는 경우, 새로운 집주인에게 임대차계약의 존속을 주장할 수 없고, 임대차보증금의 반환을 주장할 수 없게 되는 것입니다. 그렇다면 임차인은 기존의 집주인에게만 보증금을 반환해달라고 할 수 있는데, 만약 기존의 집주인이 보증금을 반환해주지 못하는 경우 현재 임차인이 살고 있는 새로운 집주인 명의의 집에 대한 경매도 신청할 수도 없게 됩니다.

 

또한 뒤에서 설명드리겠지만, 임대차계약서에 확정일자를 받는 경우 ‘우선변제권’이라는 효력이 발생하게 되는데, ‘우선변제권’의 효력이 발생하기 위하여는 확정일자뿐만 아니라, 전입신고 또한 함께 받아두어야 하기 때문에, 전입신고를 하지 않으면 확정일자를 받아두더라도 ‘우선변제권’의 효력도 발생하지 않는 것입니다.

 

4. ‘전입신고’와 ‘확정일자’의 차이점은?

확정일자란 ‘현재의 임대차계약에 대한 계약서가 이 날짜에 존재하고 있다’는 점을 법률적으로 확인해주는 것이고, 확정일자를 받게 되는 경우 ‘우선변제권’이라는 효력이 발생하는데, ‘우선변제권’이란 만약 내가 보증금을 돌려받지 못해 임차한 집에 대한 경매를 진행하게 되는 경우, 대항력이 발생한 시점을 기준으로 그 순위에 따라 후순위권리자들보다 먼저 보증금을 받을 수 있는 효력입니다. 그리고 우선변제권의 효력이 생기기 위해서는 확정일자를 받는 것 만으로는 안되고, 임차인이 임차한 집을 직접 점유하면서 전입신고를 선제적으로 완료해두어야 하는 것이니, 이 점을 각별히 유의하시기 바랍니다.

 

그리고 생각보다 많은 분들이 1) 확정일자를 받아 얻게 되는 ‘우선변제권’이라는 권리와 2) 주택임대차보호법 8조에 따른 ‘최우선변제권’을 혼동하는 경우가 있어 보입니다. 그런데 이 두 개의 권리를 명백히 다른 권리로서, 1) 우선변제권은 임차한 집에 대한 점유, 전입신고, 확정일자를 받아두었다면, 이후 임차한 집이 경매된 때 내 순번에 따라 ‘보증금 전액’을 후순위권리자보다 먼저 배당받을 수 있는 권리지만, 선순위권리자보다는 먼저 배당받을 수는 없습니다. 그런데 2) 최우선변제권은 임차한 집에 대한 점유, 전입신고를 받아두었고, 여기에 더해서 법령에 따른 소액보증금에 해당하는 임대차계약인 경우에, ‘보증금의 일부’에 대해 선순위권리자보다도 먼저 배당받을 수 있는 권리입니다. 그리고 최우선변제를 받을 수 있는 보증금의 범위는 매년 주택임대차보호법 시행령이 변경되기 때문에 이 부분을 확인해보셔야 합니다.

5. ‘전입신고’를 하면서 유의해야 하는 점은?

정리하자면 전입신고를 해야 ‘대항력’이라는 권리와 ‘우선변제권’, 그리고 ‘최우선변제권’이라는 효력을 얻을 수 있습니다. 그런데 이런 효력은 한 번 전입신고와 점유를 한 것으로 영원히 지속되는 것은 아니고, 전입신고와 집에 대한 점유, 확정일자를 모두 유지하고 있는 중에만 그 효력이 유지되는 것이고, 만약 단 한번이라도 중간에 전입신고 또는 점유를 다른 곳에 하게 되는 경우에는 위 효력이 그 즉시 전부 사라지게 되고, 이후 전입신고 또는 점유를 다시 하게 되더라도, 위와 같은 권리들이 다시 생기지 않습니다.

 

그리고 주택임대차보호법 3조에 따르면 전입신고의 효력은 전입신고를 한 다음날에 발생하기 때문에, 만약 내가 1월 1일에 전입신고를 했다면, 그 효력은 1월 2일부터 생기는 것입니다. 이렇게 전입신고의 효력이 다음날 발생하는 것을 악용한 악질적인 임대인은, 임차인이 전입신고를 한 같은 날 제3자에게 거액의 근저당권을 설정해주어 임차인의 우선변제권보다 우선하는 권리를 발생시키거나, 제3자에게 집을 매매하는 등의 행동을 해서 임차인에게 대항력을 상실하게 하는 등 임차인에게 큰 피해를 발생하게 하는 경우가 있습니다. 최근에 발생하고 있는 전세사기의 대표적인 피해사례 중 하나가 바로 전입신고의 효력을 악용하는 사례입니다.

 

따라서 이를 최대한 방지하기 위해서 임대차계약서의 특약사항란에 ‘임대인은 잔금지급일 다음날까지 근저당권 등 새로운 권리를 설정하지 않고, 제3자에게 매매하지 않는다. 만약 이를 위반하는 경우 즉시 계약은 무효로 하고 임대인은 보증금 전액을 반환함과 동시에 손해배상금으로 계약금 상당액을 임차인에게 지급하기로 한다.’라는 내용을 작성해두고, 잔금을 지급한 날 즉시 전입신고를 하시기 바랍니다.

 

6. 마치며

오늘은 도대체 임차인이 왜 어떤 이유로 전입신고를 해야하는지, 그리고 전입신고가 얼마나 중요한 것인지 살펴보는 시간을 가졌습니다. 전입신고는 주택임대차보호법에서 임차인에게 특별한 효력을 발생하게 해주는 필요적인 요건이기 때문에 절대로 잊지 말고, 잔금지급을 한 날 즉시 신고하시기 바랍니다.

 

그리고 만약 전입신고를 하지 못하여 문제가 발생한 경우라고 하더라도, 구체적인 사실관계에 따라 그 구제방법 또는 차선책을 마련할 수도 있기 때문에, 이런 경우에는 주저없이 저에게 연락을 주시면 자세한 상담으로 도와드리도록 하겠습니다.

 

감사합니다.