명도소송 무조건 해야하는 3가지 상황

 

오늘은 명도소송을 진행하는 것을 추천드리는 상황 3가지를 설명드려 보겠습니다.

 

기본적으로 명도소송을 하기 위해서는 특수한 상황을 제외하고, 주택임대차계약의 경우 2기 이상의 차임을 연체한 경우, 상가임대차계약의 경우 3기 이상의 차임을 연체한 경우가 전제되어야 합니다.

 

1. 첫번째는 ‘임차인과 연락이 되지 않은 경우’입니다.

임대인은 차임 연체 상황에서 일반적으로 임차인에게 연락하여 지불을 요청합니다. 그러나 계약 초기에는 연락이 원활했으나 차임 연체가 시작된 이후에는 임차인으로부터 더 이상 소식이 없다는 경우가 흔합니다. 이런 상황에서는 일반적으로 임차인이 차임을 지불할 의사가 줄어들고, 임대인의 연락 시도에도 반응이 없을 가능성이 높습니다.

 

게다가 임차인과의 연락이 두절된 상태에서 임대인이 휴대폰 번호로 보낸 통지를 임차인이 수령하지 못하는 경우에는 '계약종료 또는 계약해지의 통지'를 받지 않은 채 계약을 유지하려는 의사를 드러낼 수 있습니다. 이는 미래에 소송을 진행할 때 임대인이 불리한 입장에 놓일 수 있으며, 소송 기간이 길어질 가능성이 있습니다.

 

그러므로 임차인과 연락이 두절된 경우, 빠른 명도소송 진행이 필요합니다. 이를 통해 임차인의 의도를 확인하고 미봉책을 방지할 수 있습니다.

 

2. 두번째는 ‘남아 있는 보증금이 일정금액 이하인 경우’입니다.

 

일부 주택 또는 상가 소유주들은 보증금을 최소화하고 매월 높은 월세를 받아 대출이나 생활비에 활용하고자 합니다. 이로 인해 가끔은 현재 시장 가격과 맞지 않는 낮은 보증금으로 임대차 계약을 체결하는 경우가 있습니다.

 

특히, 상가 임대의 경우 임차인이 3개월 이상의 차임을 연체해야 명도소송이 가능하므로, 소송 절차와 강제집행까지 고려하면 최소 4-5개월의 시간이 소요됩니다. 따라서 임차인이 최소 8개월 동안 차임을 지불하지 않은 경우, 이 금액은 보증금에서 차감해야 하기 때문에 가능한 빠른 시일 내로 명도소송을 진행하여야 합니다.

 

만약, 비슷한 상가들의 시세가 [보증금 1억 원에 월차임 300만 원]일 때, 더 많은 월차임을 받고자 하여 [보증금 3천 만원에 월차임 400만 원]으로 계약을 체결하는 경우가 있었다고 가정해보겠습니다. 이 경우, 임차인이 월차임을 8번 정도 연체하면 이미 미지급 월차임이 보증금을 초과할 수 있습니다.

 

또한, 미지급 월차임 전액을 보증금에서 차감하더라도 원상회복비용이나 소송비용은 차감할 수 없어 별도의 번거로운 절차가 필요할 수 있습니다.

 

따라서, 보증금이 1년치 차임액수보다 낮아진 경우, 원상회복비용 및 소송비용까지 고려하여 빠르게 명도소송을 진행하는 것이 추천됩니다.

 

 

3. 세번째는 ‘임차인이 임차목적물에 살고 있는지 확실하지 않은 경우’입니다.

 

마지막으로, 임차인 A와의 임대차계약에서 해당 주택이나 상가를 A가 사용하지 않고 다른 사람인 B가 사용하는 경우, 소송 절차가 복잡하고 시간이 오래 걸릴 수 있습니다. 이런 상황에서 임대인은 빠르게 명도소송을 진행하여 A에 대한 점유이전금지가처분을 요청합니다.

 

그러나 이미 내 건물을 A가 사용하지 않고 B가 사용하고 있다면, 단순히 A에 대한 명도소송만으로는 사건이 종결되지 않고, B에 대한 퇴거청구도 동시에 진행되어야 합니다. 또한, 점유이전금지가처분도 A뿐만 아니라 B를 추가하여 신청해야합니다.

 

A와 B를 모두 피고로 하는 각각의 소송이 진행되더라도, A와 B에게는 서면이 송달되고, 각 소송에 대한 대응의 기회가 주어져야 합니다. 이로 인해 피고가 A 한 명인 건물명도 소송에 비해 재판이 지연되는 빈도가 높아지기 때문에, 빠른 소송 진행이 필요한 상황이라고 볼 수 있습니다.

 

4. 마치며

앞서 말씀드린 상황들 외에도 그 구체적인 상황에 따라 명도소송을 즉시 진행해야 하는 케이스는 상이합니다.

 

따라서 자신의 상황에 비추어 위 상황에 해당하지 않는 경우라면 별도의 상담요청을 해주시면 언제든 친절하게 상담드리도록 하겠습니다.

 

그리고 유튜브를 통해서 상담요청을 주시는 분들이 사무실에 직접 내방하시지 못하는 상황들이 있어, 저희 사무실에 상담요청을 주시면 휴대폰이나 컴퓨터를 사용한 화상전화상담을 함께 도와드리고 있으니, 편하게 상담 요청주시면 감사하겠습니다.