세입자 연락두절, 내보내기 위한 방법

 

오늘은 세입자가 연락두절된 경우에 어떻게 현명하게 해결할 수 있는지 자세히 알아보려고 합니다.

 

임대차계약이 전세계약인 경우, 세입자가 연락이 두절되었다고 해서 임대인이 당장 손해를 보는 것은 아닙니다.

 

하지만 임대인이 계약을 종료하고자 하는 상황이라면 신속하게 대처할 필요가 있습니다.

 

이제 대응 방법을 순서대로 안내드리겠습니다.

 

첫째, 세입자가 주택을 실제로 점유하고 있는지 확인해야 합니다.

 

주택이나 상가나 세입자가 실제로 점유하고 있는지 확인하는 가장 단순한 방법은 임대해 준 부동산에 직접 찾아가 보는 것입니다.

 

건물에 누가 점유하고 있는지 직접 확인하지 못했다면, 우체통의 수신물 이름이 세입자인지 다른 사람인지 확인해볼 수 있습니다.

 

만약 세입자의 이름으로 임대차계약을 체결한 후 실제로 다른 사람이 거주하고 있다면, 세입자뿐만 아니라 실제 거주자에 대한 소송도 병행해야 하기 때문입니다.

 

둘째, 세입자에게 계약종료의 의사를 통지해야 합니다.

 

계약 종료가 필요한 상황에서 세입자와 연락이 닿지 않는다면, 반드시 내용증명 공시송달을 통해 계약종료 의사를 통보해야 합니다.

 

더 빠르게 세입자를 내보내길 원한다면, 계약해지 사유를 기재하여 즉시 명도소송을 제기하면, 해당 소장이 세입자에게 도달할 때 계약종료의 의사 표시도 도달된 것으로 인정되어 시간을 줄일 수 있습니다.

 

적정한 계약해지 사유를 찾지 못한 경우, 앞서 말씀드린 내용증명 공시송달을 빠르게 진행해야 합니다.

 

셋째, 점유이전금지가처분을 명도소송 전에 신청해야 합니다.

 

개인적으로 명도소송을 제기할 때는 반드시 점유이전금지가처분을 병행하여 신청해야 한다고 생각합니다.

 

명도소송의 효력은 원칙적으로 세입자에게만 적용되며, 임차 목적물에 세입자가 아닌 제3자가 점유하고 있다면, 명도소송의 효력이 없기 때문입니다.

 

세입자가 연락두절 상태라고 해서 다른 사람들과도 소통하지 않는다는 뜻은 아닙니다.

 

세입자가 법에 대해 잘 알고 있다면 자신의 친구나 가족에게 임차 목적물을 점유 사용하게 하는 등 명도소송에 어려움을 줄 수 있으므로, 꼭 소송 전 점유이전금지가처분을 신청해야 합니다.

 

넷째, 명도소송을 진행해야 합니다.

 

세입자가 연락두절된 상황에서 궁극적인 해결책은 명도소송입니다.

 

일부 임대인들은 “이미 피해를 보고 있는데, 내 돈을 써가며 소송까지 해야 하냐”라고 말씀하시지만, 아무리 세입자를 비난하더라도 현재로서는 명도소송을 제기하는 것 외에는 해결방법이 없으므로, 하루라도 빨리 진행하는 것이 그나마 피해를 줄이는 방법입니다.

 

보증금 1000만원에 월세 100만원인 임대차계약에서 세입자가 연락두절되어 월세를 몇 달째 연체하고 있다면, 보증금이 모두 공제되기 전에 소송을 진행하는 것이 당연히 피해를 줄일 수 있는 방법입니다.

 

보증금이 모두 공제된 상황이라도 하루 빨리 세입자를 내보내고 새로운 세입자를 들여 월세를 받는 것이 금전적으로 유리합니다.

 

마지막으로 강제집행절차까지 진행할 수 있다는 점을 기억하시기 바랍니다.

 

명도소송이 끝나면, 승소한 판결문으로 집행문을 받고 법원 집행관 사무실에 방문하여 강제집행을 신청해야 합니다.

 

그러면 집행관이 집행일을 지정하고, 열쇠공과 증인을 대동하여 임차 목적물에 방문하여 강제로 문을 개방하고 임대인의 물품을 집 밖으로 꺼낼 수 있게 됩니다.

 

이 과정을 모두 거치면 비로소 임대인은 연락이 두절된 세입자를 합법적으로 내보내고 자신의 부동산을 되찾을 수 있습니다.

 

위 과정에서 임대인은 많은 시간과 비용을 소모해야 하므로, 임대차계약을 체결할 때 일정 수준 이상의 보증금을 받아두는 것을 권장합니다.

 

명도소송, 점유이전금지가처분 등 임대차 문제로 어려움을 겪고 계시다면 언제든지 아래의 방법으로 문의 주시면 친절하게 안내해드리겠습니다.

 

감사합니다.