임대인실거주 계약갱신거절 손해배상청구 가능한 상황은?

임대차계약에서, 임차인은 계약갱신청구권을 사용하여 임대인의 일방적인 계약해지 요구에 1회에 한하여 계약갱신을 강행할 수 있는데요, 하지만 무조건적으로 계약갱신을 강행할 수 있는 것은 아닙니다.

임차인이 월세를 2회 이상 연체하였거나, 임차인으로서 의무를 현저히 위반한 경우 계약갱신권을 사용할 수 없습니다.

예를 들어, 임차한 부동산을 아주 심각하게 훼손하였거나, 임대인의 동의 없이 공사를 했다거나, 임대인의 동의 없이 제삼자에게 건물을 전대차 하였다거나 아니면 임대인이나 임대인의 직계가족이 거주하겠다는 이유가 있습니다.

그런데, 만약 임대인이 실거주하겠다며 임차인과의 계약갱신을 거절하고서는, 새로운 임차인과 임대차계약을 맺었다면 어떻게 될까요?

만약, 임대차계약을 처음 체결할 때, 보증금이 3억이었다고 가정해 보겠습니다.

그리고, 2년이 지나면서 부동산 시장의 시세가 큰 폭으로 변하여 해당 주택의 시세가 2배가 올랐고, 이에 따라 전세보증금의 시세도 5억이 되었습니다.

이에 임대인은 보증금을 증액하고 싶지만, 임대차계약 기간 중에는 5%를 초과하여 증액할 수 없으므로, 실거주를 이유로 현재 임차인을 내보낸 뒤, 새로운 임차인을 구할 때, 보증금을 5억으로 설정하여 구하는 것입니다.

이렇게 되면, 기존 임차인은 5%를 증액한다고 하더라도, 1,500만 원만 증액하면 되지만, 갱신을 거절당하여 새로운 집으로 이사하기 위해서는 최소 2억 이상의 돈이 필요하며, 이를 마련하기 위해 대출을 받는다면 부담해야 하는 이자도 늘어나게 됩니다.

즉, 임차인에게는 금전적인 손해가 발생하게 되는 것이고, 이를 다른 말로 표현하면 손해배상 청구가 가능하다는 것입니다.

그렇다면, 임차인은 임대인에게 얼마의 손해배상을 받을 수 있을까요?

위의 상황으로 예를 들어보겠습니다.

기존 임차인 A의 보증금은 3억이었습니다.

그리고, 2년이 지난 후, 임대인 B는 실거주를 이유로 A를 내보내고, 이내 신규 임차인 C와 새로운 계약을 보증금 5억으로 체결하였습니다.

이 경우, A가 B를 상대로 청구할 수 있는 손해배상액을 계산해보도록 하겠습니다.

주택임대차보호법 제6조의3 제6항에는 손해배상액을 산정하는 3가지 공식을 명시하고 있는데요, 3가지 공식 중 금액이 가장 큰 공식을 사용하여 정하게 됩니다.

갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 “환산월차임”이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액
임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액
제1항제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액

위 3가지 공식에 대한 금액을 모두 산정해보겠습니다.

제7조의2는, 10% 또는 한국은행 기준금리 + 2% 중 더 낮은 비율을 보증금에 곱하고 12로 나눈 것이 ‘월차임’을 구하는 공식을 명시하고 있습니다.

(전세보증금 * 0.055) / 12 = 월세

(300,000,000 * 0.055) / 12 = 1,375,000

공식에 의한 월차임은 1,375,000원이며, 3개월분에 해당하는 금액을 손해배상액으로 청구할 수 있으니, 총 4,125,000원을 청구할 수 있습니다.

갱신 전 월차임

(전세보증금 * 0.055) / 12 = 월세

(300,000,000 * 0.055) / 12 = 1,375,000

갱신 후 월차임

(전세보증금 * 0.055) / 12 = 월세

(500,000,000 * 0.055) / 12 = 2,291,667

(갱신 후 월차임 – 갱신 전 월차임) * 24

(2,291,667 – 1,375,000) * 24 = 22,000,008

두 번째 공식으로 산정한 손해배상액은 약 2,200만 원입니다.

첫 번째 공식으로 구한 금액보다 훨씬 더 큰 금액입니다.

세 번째의 경우, 계약갱신 거절 당시 발생한 손해에 대해 청구할 수 있는데, 이는 각 임차인의 상황에 따라 다르므로, 당사자가 직접 계산해보아야 합니다.

만약, 계약갱신 전과 후의 보증금 또는 월세의 차이가 크다면 두 번째 공식으로 계산하여 손해배상을 청구하는 것이 가장 큰 금액일 것이고, 그 차이가 작다면 첫 번째 공식을 이용하여 계산하는 것이 좋습니다.

그런데, 임대인이 정말로 실거주하려는 목적으로 임차인을 내보냈는데, 부득이한 사정이 생겨 다른 곳으로 이사해야 하거나, 집을 매도해야 하는 상황이 발생한다면 어떻게 해야 할까요?

우선, 임대인이 실거주를 목적으로 임차인과의 계약갱신을 거절했다면 임대인은 임차인이 계약을 갱신했을 때 거주할 수 있었던 기간만큼 의무적으로 거주해야합니다.

보통 임대차계약은 2년 단위로 하므로, 임대인은 최소 2년을 거주해야 하는 것입니다.

만약, 경제적인 상황이 어려워지거나 부득이하게 2년을 거주하지 못한 상태에서 다른곳으로 이사하거나 주택을 매도해야 하는 상황이고, 추후 이런 문제로 임차인에게 손해배상 청구소송을 당했다면, 이를 입증할만한 증거를 충분히 확보해두어야 합니다.

오늘은 임대인이 실거주를 이유로 계약갱신을 거절했을 때 발생할 수 있는 문제에 대해 자세히 알아보았습니다.

임대차계약갱신거절, 계약갱신청구권, 보증금반환, 명도소송 등으로 도움이 필요하시다면 언제든지 아래의 연락처로 문의주시면 친절하게 안내해드리도록 하겠습니다.

감사합니다.

조효동 변호사의 법 잘 이해하는 '법'