세입자 내보내기 절차, 비용, 기간 총 정리!

 

안녕하세요. 부동산전문변호사, 변호사형 입니다.

 

오늘은 많은 건물주와 임대인들이 궁금해하시는 세입자 내보내기, 법적인 용어로 말하자면 '명도소송'에 대해 자세히 알아보겠습니다.

 

명도소송의 시작부터 끝까지, 그 과정과 내용, 소요기간 등을 상세히 설명해드리겠습니다.

 

명도소송이란?

명도소송은 부동산 소유자나 임대인이 부동산을 점유할 권리가 없는 자(예: 계약 종료된 임차인, 무단 점유자)를 상대로 해당 부동산의 인도를 요구하는 소송입니다.

 

사실 명도소송이라는 단어는 이제 사용하지 않고, '건물인도소송'이라는 명칭을 정식적으로 사용하고 있습니다.

 

명도소송의 주요 단계

명도소송은 크게 4단계로 나눌 수 있는데요, 각 단계별로 매우 중요한 절차들이 있으니, 반드시 오늘 글을 끝까지 읽으시고 숙지해두시기 바랍니다.

 

① 준비 단계

② 점유이전금지가처분 단계

③ 본안 소송 단계

④ 강제집행 단계

 

각 단계별로 자세히 살펴보겠습니다.

 

1. 준비 단계

명도소송을 시작하기 전에 필요한 서류들을 준비해야 하는데요, 목록을 작성해보면 생각보다 많다고 느껴지겠지만, 정작 준비하다보면 아주 쉽게 준비할 수 있는 것들이기 때문에, 크게 걱정하실 필요는 없습니다.

 

① 임대차계약서 사본

② 월세 연체 내역 (은행 거래내역서)

③ 독촉 문자나 카카오톡 캡처 이미지

④ 내용증명 발송 사본 (발송한 경우)

⑤ 전대차 계약서/전대동의서 사본 (전대차가 있는 경우)

⑥ 무단 사용 증거 (간판 사진, 전입세대열람내역서 등)

⑦ 건물 도면 (필요시)

 

이 단계에서 가장 중요한 것은 내용증명 발송입니다. 내용증명을 통해 임차인에게 계약 해지 및 명도 요구 의사를 명확히 전달해야 합니다.

 

단, 임차인이 월세를 미납하여 명도소송을 진행하는 경우라면, 1~4번 까지의 자료만 있으면 됩니다.

 

5번, 6번의 경우에는 세입자를 내보내려는 이유가 각 항에 해당하는 이유일 때 필요한 자료입니다.

 

2. 점유이전금지가처분 단계

명도소송을 시작하기 전에 반드시 점유이전금지가처분을 신청해야 하는데요, 이는 소송 중 임차인이 제3자에게 점유를 이전하는 것을 막기 위함입니다.

 

간혹, 제3자가 점유한다는 의미를 받아들이지 못하시는 분들이 계시는데요, 보통은 임차인이 점유자이지만, 만약 임차인이 임대인몰래 다른 누군가가 살도록 했다면, 임대인은 해당 점유자를 상대로 또 다시 명도소송을 진행해야 합니다.

 

그렇기 때문에, 명도소송을 진행할 때 점유이전금지가처분을 동시에 진행하여, 소송 도중 제3자가 해당 부동산을 점유하지 못하도록 하는 조치가 필요한 것입니다.

 

점유이전금지가처분 절차

① 신청서 작성 및 접수

② 담보 제공 명령

③ 결정문 발부

④ 강제집행

 

이 과정은 보통 1개월 정도 소요되며, 집행관과 증인 2명이 목적물에 직접 방문하여 점유이전금지가처분에 대한 집행문을 건물 내부에 붙여둡니다.

 

3. 본안 소송 단계

점유이전금지가처분이 완료되면 본격적인 명도소송이 시작됩니다. 본안 소송의 주요 절차는 다음과 같습니다:

 

① 소장 작성 및 접수

② 피고(임차인)에게 소장 송달

③ 피고의 답변서 제출 (30일 이내)

④ 원고(임대인)의 반박 준비서면 제출

⑤ 변론 준비 기일

⑥ 변론 기일 (보통 1-2회, 복잡한 사건은 더 많이)

⑦ 판결 선고

 

본안 소송 단계는 평균적으로 4~6개월 정도 소요됩니다. 하지만 사건의 복잡성, 당사자들의 대응 방식, 법원의 업무량 등에 따라 2개월에서 2년까지 걸릴 수 있습니다.

 

특히, 임차인이 작정하고 재판을 지연시키려고 하는 경우, 1년 이상 소요될 확률이 높으므로, 만약 임차인이 월세를 미납하여 남은 보증금액이 1년 미만치라면, 빠르게 명도소송을 진행하는 것이 좋습니다.

 

4. 강제집행 단계

판결이 선고되고 확정되면 강제집행 단계로 넘어갑니다. 강제집행 절차는 다음과 같습니다.

 

① 강제집행 신청서 작성

② 판결문 정본, 집행문, 송달·확정증명원 준비

③ 집행관 사무실에 서류 접수

④ 집행비용 납부

⑤ 집행관의 계고 (자진 퇴거 기간 부여)

⑥ 본 집행 실시

 

강제집행의 경우에는 빠르면 2~3주, 늦어도 2~3개월 내로 끝나게 됩니다.

 

이는 관할 법원의 업무량 등에 따라 달라지므로, 판결 확정 이후 빠르게 신청하는 것이 좋습니다.

 

명도소송 소요 기간

다시 한 번 세입자를 내보내는 명도소송의 소요 기간을 정리해보자면, 평균적으로 6~10개월 정도지만, 상황에 따라 아래와 같이 달라질 수 있습니다.

 

최단 기간: 2~3개월 (임차인이 대응하지 않는 경우)

평균 기간: 4~6개월

장기 소요: 1년 이상 (최대 2년까지)

명도소송 비용

명도소송에 소요되는 비용은 크게 세 가지로 나눌 수 있습니다.

 

법원 실비: 15만원~30만원

변호사 비용: 150만원~500만원 (단순 사건의 경우 최저 금액선)

강제집행 비용: 평당 10만원 (주택 기준)

 

이 비용들은 승소 판결을 받으면 원칙적으로 패소자(임차인)가 부담해야 합니다.

 

물론, 소송 중간에 세입자가 퇴거하거나, 판사에 의해 조정 또는 화해 결정으로 끝나는 경우에는, 소송비용을 각자 부담하게 될 가능성이 있습니다.

 

※ 참고로 말씀드리자면, 변호사형은 주택이나 상가에 대한 명도소송 위임은 착수금 330만원에 진행해드리고 있으며, 비용에 부담이 되시거나, 보증금액이 적은 임대인분들을 위해 저렴하게 셀프로 진행 가능한 서비스도 운영중에 있으니, 아래의 링크를 확인해보시는 것을 추천드립니다.

 

https://www.here-law.kr/pages/1732088653194

명도소송 진행 시 주의사항

임차인이 거주 또는 점유하고 있지 않는다고 해서 강제로 문을 열고 들어가는 것은 절대로 삼가해야 하는 행위인데요, 이는 불법이며 주거침입죄나 건조물침입죄에 해당할 수 있습니다.

 

또한, 점유이전금지가처분은 필수이며, 이를 하지 않으면 소송 중 점유자가 바뀌어 판결의 효력이 무용지물이 될 수 있습니다.

 

임대차 기간 종료 후에는 임차료가 아닌 부당이득금을 청구해야 합니다.

 

만약, 미납된 월세의 총액이 보증금액을 넘어섰다면, 그때 부터는 '부당이득청구' 소송을 별도로 진행하여야 합니다.

 

명도소송이 끝나고 강제집행을 하게 되더라도, 임차인의 물건을 보관하는 비용 또한 임대인이 우선적으로 지불해야 합니다.

 

그렇기 때문에, 보증금액이 충분히 남아있을 때 빠르게 명도소송을 진행해야만, 남은 보증금에서 소송비용과 밀린 월세, 기타 비용 등을 전부 공제하여 임대인의 손해를 줄일 수 있습니다.

 

결론

명도소송은 복잡하고 시간이 오래 걸리는 절차입니다. 하지만 적절한 준비와 전문가의 도움을 받으면 효과적으로 진행할 수 있습니다. 임대인과 임차인 모두 서로의 권리와 의무를 잘 이해하고, 가능하면 소송 전에 원만한 합의를 통해 문제를 해결하는 것이 가장 좋습니다. 그러나 불가피하게 소송을 진행해야 한다면, 이 글에서 설명한 절차와 주의사항을 잘 숙지하여 준비하시기 바랍니다.

 

명도소송, 명도단행가처분, 점유이전금지가처분 등으로 어려움을 겪고 계시다면 아래의 방법으로 문의주시면 친절하게 안내해드리도록 하겠습니다.

 

감사합니다.